Définition

De quoi s'agit-il

Les revenus fonciers désignent les produits tirés de la location d'immeubles bâtis et non bâtis situés au Maroc, ainsi que des constructions de toute nature art. 61 CGI. Ils constituent l'une des catégories de revenus qui composent le revenu global imposable à l'impôt sur le revenu.

Le revenu foncier brut est constitué du montant brut total des loyers, augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge du locataire, et diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte du locataire art. 64-I CGI. Pour les immeubles visés à l'article 61 (I-A-1°, B, C et D), le revenu net imposable s'obtient en appliquant un abattement de 40 % sur ce montant brut art. 64-II CGI.

Ces revenus ne sont pas soumis au barème progressif : ils relèvent de taux spécifiques art. 73-II CGI. Selon la qualité du payeur, l'impôt est prélevé à la source au moment du versement du loyer ou acquitté par le propriétaire lui-même. La confusion entre ces deux situations est la première source d'erreur constatée chez les particuliers.

Champ d'application

Qui est concerné

  • Les personnes physiques domiciliées fiscalement au Maroc qui donnent un bien en location, à usage d'habitation ou professionnel.
  • Les personnes non résidentes, y compris les Marocains résidant à l'étranger, propriétaires d'un bien situé au Maroc : elles demeurent imposables au titre de ce revenu de source marocaine.
  • Les propriétaires en indivision, chacun à hauteur de sa quote-part.
  • Les propriétaires dont le bien est occupé à titre gratuit par un tiers, dont la situation appelle un examen particulier.

Le domicile fiscal au Maroc résulte de trois critères alternatifs : le foyer d'habitation permanent, le centre des intérêts économiques, ou une durée de séjour supérieure à 183 jours sur toute période de 365 jours art. 23-II CGI. Ce dernier critère s'apprécie sur une période glissante, et non par année civile — une nuance déterminante pour les personnes qui partagent leur temps entre le Maroc et l'étranger.

Règles applicables

Qui retient, à quel taux, et qui peut opter

Le point de départ n'est pas le propriétaire mais le payeur du loyer. La retenue à la source n'incombe qu'aux personnes morales de droit public ou privé et aux personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du résultat net réel ou celui du résultat net simplifié art. 154 bis et 160 bis CGI. Un locataire particulier qui loue pour son propre usage n'opère jamais de retenue.

Loyer versé par un payeur tenu à la retenue

Retenue à la source

La retenue est opérée au taux de 10 % lorsque le montant brut des revenus fonciers imposables est inférieur à 120 000 DH, et de 15 % lorsqu'il atteint ou dépasse ce montant art. 73-II-B-5° et C-4°.

Le payeur est dispensé de la retenue à ces taux lorsque le montant annuel brut imposable versé à un propriétaire ne dépasse pas 40 000 DH art. 160 bis. Il s'agit d'une dispense de prélèvement pour le payeur, non d'une exonération : le revenu reste imposable.

Loyer versé par un particulier

Aucune retenue

Lorsque le locataire n'entre dans aucune des catégories de l'article 154 bis, aucune retenue n'est opérée. Le propriétaire déclare et acquitte lui-même l'impôt au titre de ses revenus fonciers.

Il n'a par ailleurs accès à aucune option : le taux libératoire est réservé aux revenus soumis à la retenue de l'article 160 bis.

L'option pour le taux libératoire de 20 %

L'option n'est ouverte qu'aux contribuables disposant de revenus fonciers soumis à la retenue à la source prévue à l'article 160 bis art. 64-IV CGI. Elle porte sur le montant brut imposable et substitue aux taux de 10 % ou 15 % un taux libératoire de 20 % art. 73-II-F-12°. Son intérêt n'est donc pas un taux plus favorable, mais l'effet libératoire : la partie des revenus fonciers soumise à ce taux est dispensée de la déclaration annuelle du revenu global art. 86-6°.

L'option se demande auprès de l'administration fiscale par voie électronique, contre récépissé. Elle ne prend effet qu'à compter du mois qui suit la remise d'une copie du récépissé au payeur, laquelle doit intervenir au moins trente jours avant l'échéance de versement du loyer du mois suivant le dépôt de la demande. Elle n'est pas irrévocable : il peut y être mis fin par une demande de même forme, la copie du récépissé devant être remise au payeur au moins quinze jours avant l'échéance concernée art. 64-IV CGI.

Échéances et prescription

Le calendrier

  1. À chaque versement

    Le payeur tenu à la retenue prélève l'impôt lors de chaque versement de loyer et le reverse au Trésor pour le compte de celui-ci art. 160 bis. Le propriétaire doit être en mesure de justifier des montants retenus.

  2. Avant le 1er mars

    Le payeur tenu à la retenue souscrit sa propre déclaration des revenus fonciers versés, propriétaire par propriétaire, avec le montant des loyers et de la retenue correspondante art. 154 bis. L'administration dispose donc déjà de ces informations.

  3. Avant le 1er mars

    Dépôt par le propriétaire de la déclaration annuelle du revenu global au titre de l'année écoulée art. 82. L'impôt éventuellement dû est acquitté en même temps.

  4. Jusqu'au 31 décembre de la 4e année

    Période durant laquelle l'administration conserve son droit de contrôle et de rectification art. 232-I. Pour les années jamais déclarées, ce droit s'exerce au-delà, dans une limite de dix ans art. 232-VIII-15°.

La dispense de déclaration prévue par la loi cesse de produire effet dès lors que le contribuable s'estime surtaxé ou entend faire valoir des déductions art. 86 CGI. Autrement dit, celui qui veut récupérer un trop-perçu doit déclarer, même s'il en était dispensé.

Pièces et justificatifs

Les éléments du dossier

Le dossier repose sur les éléments suivants :

  • Les justificatifs de propriété : titre foncier, acte d'acquisition ou attestation équivalente, et le cas échéant les éléments relatifs à l'indivision.
  • Les éléments contractuels et d'encaissement : baux, quittances et relevés attestant de la perception effective des loyers sur la période.
  • Les justificatifs des retenues opérées : attestations émanant du locataire tenu au prélèvement, qui conditionnent l'imputation de la retenue sur l'impôt final.
  • Les éléments fiscaux du propriétaire : identifiant fiscal, situation au regard des autres catégories de revenus, et pièces relatives aux années antérieures lorsqu'une régularisation est en cause.
  • Le récépissé de l'option , le cas échéant, dont une copie doit avoir été remise au payeur art. 64-IV.

Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.

Points de vigilance

Ce qui peut faire échouer un dossier

  • Croire que la retenue à la source solde l'impôt : les taux de 10 % et 15 % ne figurent pas parmi les taux libératoires énumérés au dernier alinéa de l'article 73, de sorte que la déclaration annuelle reste due. Seule la part soumise au taux libératoire de 20 % en dispense art. 86-6°.
  • Confondre dispense et exonération : la dispense de l'article 160 bis vise l'obligation du payeur. Le propriétaire reste imposable et tenu de déclarer.
  • Croire l'option ouverte à tous : elle est réservée aux revenus soumis à la retenue de l'article 160 bis. Le propriétaire qui loue à un particulier n'y a pas accès.
  • Sous-estimer les délais de prise d'effet : l'option ne produit effet qu'à compter du mois suivant la remise du récépissé au payeur, remise elle-même soumise à un préavis de trente jours art. 64-IV.
  • Négliger les années antérieures : pour les années jamais déclarées, l'administration peut réclamer les droits au-delà du délai ordinaire, dans une limite de dix ans art. 232-VIII.
  • Sous-estimer les majorations : le retard de déclaration est sanctionné par une majoration de 5 % dans les trente jours suivant l'échéance, portée à 15 % au-delà et à 20 % en cas de taxation d'office, avec un minimum de 500 DH art. 184, le paiement tardif étant sanctionné séparément art. 208.
Une précision utile

Le seuil de dispense de retenue est fréquemment présenté comme fixé à 30 000 DH. Le Code Général des Impôts dans son édition 2026 dispense le payeur lorsque le montant annuel brut imposable versé à un propriétaire ne dépasse pas 40 000 DH art. 160 bis — le seuil est donc inclusif, et il s'apprécie par propriétaire.

Prise en charge

Nous prenons le dossier en charge

Aurion détermine le régime applicable à votre situation, constitue et contrôle le dossier, dépose la déclaration auprès de l'administration compétente et assure le suivi du dossier jusqu'à son aboutissement. Nous traitons les demandes complémentaires de l'administration et les situations bloquées, y compris pour les propriétaires résidant à l'étranger.

Faire examiner ma situation
Base légale
  • Code Général des Impôts, édition 2026 — art. 23-II, 61-I, 64 (I, II et IV), 73-II (B-5°, C-4° et F-12°), 82, 86 (6° et chapeau), 154 bis, 160 bis, 184, 208, 232 (I et VIII-15°), 235
  • Loi de finances n° 80-18 pour l'année budgétaire 2019 — abattement de 40 %, taux de 10 % et 15 %, retenue à la source des articles 154 bis et 160 bis
  • Loi de finances n° 60-24 pour l'année budgétaire 2025 — option pour le taux libératoire de l'article 64-IV et dispense de déclaration de l'article 86-6°
  • Loi de finances n° 50-22 pour l'année budgétaire 2023 — extension aux personnes physiques relevant du RNR et du RNS

Page à jour au 20 août 2026. Les montants et délais cités sont ceux du Code Général des Impôts dans son édition 2026.

Ressources officielles

Fiches institutionnelles : DGI · Annuaire institutionnel

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