Définition
De quoi s'agit-il
Sont des profits fonciers les profits constatés ou réalisés à l'occasion de la vente d'immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels s'y rattachant, ainsi que des opérations assimilées : apport en société, échange, partage avec soulte, cession à titre gratuit art. 61-II CGI. Le profit net est imposé au taux de 20 % art. 73-II-F-6° CGI, sous réserve d'un minimum d'imposition qui ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession, même en l'absence de profit art. 144-II-1° CGI.
La déclaration est remise contre récépissé dans les trente jours de la cession, le cas échéant avec le versement de l'impôt art. 83-I CGI. Le montant acquitté procède d'une liquidation faite par le contribuable, avant tout examen de l'administration. La restitution corrige l'écart entre ce qui a été versé et ce qui était dû.
Champ d'application
Qui est concerné
- Le cédant qui n'a pas déclaré sur la base de l'attestation de liquidation et n'a pas demandé l'avis préalable : lui seul est tenu du versement provisoire art. 173-I CGI.
- Celui dont la déclaration n'a subi aucune rectification, et celui dont la base a été rectifiée.
- Le vendeur à réméré qui rachète le bien cédé art. 62-III CGI.
- La personne physique payée en cas d'expropriation, de voie de fait ou de transfert judiciaire : la retenue de 5 % opérée sur le montant brut versé est imputable sur l'impôt, avec droit à restitution art. 160 quater CGI.
Le versement provisoire ne vise pas tout le monde : en sont exclus les auteurs des opérations exonérées de l'article 63 (II et III), les apports d'immeubles ou de droits réels immobiliers à l'actif d'une société ou d'un OPCI prévus aux articles 161 bis-II et 161 quinquies — et eux seuls, ces régimes ayant leurs propres conditions et leurs propres déclarations —, et les personnes relevant de la retenue précitée art. 173-I CGI.
Règles applicables
Un versement provisoire, deux restitutions distinctes
Le versement provisoire n'est pas une taxe additionnelle : son montant est la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession art. 173-I CGI. Le code organise deux restitutions, dont les régimes ne se recoupent pas.
La restitution d'office
Le reliquat du versement provisoire, après déduction de l'impôt supplémentaire émis à la suite de la rectification, est restitué d'office art. 241 bis-II-C CGI.
Il l'est également en totalité lorsque l'administration n'engage pas la procédure de l'article 224. Aucune démarche du cédant n'est exigée, aucun délai n'est fixé.
La restitution après rachat à réméré
En cas de rachat dans le cadre d'une vente à réméré, le contribuable bénéficie de la restitution de l'impôt payé au titre de l'opération, à trois conditions cumulatives : vente et rachat en actes authentiques, montant du rachat prévu dans l'acte de vente, rachat dans un délai n'excédant pas 3 ans art. 241 bis-II-A CGI.
Elle suppose une demande adressée au directeur général des impôts ou à son délégué, dans les 30 jours du rachat. Le non-respect d'une condition ouvre la rectification de l'article 224.
La vente à réméré et le rachat ne produisent l'effet attendu qu'en actes authentiques, que seul un notaire ou un adoul peut établir. Aurion fait intervenir un professionnel de son réseau, prépare le dossier de demande et coordonne l'opération jusqu'à son terme.
La procédure de l'article 224 commande l'ensemble. Lorsque l'inspecteur rectifie la déclaration ou estime le prix d'acquisition, les dépenses d'investissement non justifiées ou la valeur vénale du bien cédé, il notifie la nouvelle base, les motifs et le montant des redressements dans un délai maximum de quatre-vingt-dix jours suivant le dépôt de la déclaration art. 224 CGI. Le contribuable a trente jours pour accepter cette base ou formuler des observations ; à défaut de réponse, l'imposition est établie et ne peut plus être contestée que par la voie de l'article 235.
Échéances et prescription
Le calendrier
- 30 jours — déclaration
Déclaration et, le cas échéant, versement de l'impôt dans les trente jours de la cession art. 83-I CGI. En cas d'expropriation ou de transfert judiciaire, le délai court depuis l'encaissement.
- 30 / 60 jours — avis préalable
Demande dans les trente jours du compromis de vente ; réponse valant attestation de liquidation ou d'exonération dans les soixante jours, valable six mois art. 234 quinquies CGI.
- 3 ans, puis 30 jours
Rachat à réméré, puis demande de restitution art. 241 bis-II-A CGI.
- 90 jours, puis 30 jours
Délai maximum imparti à l'administration pour notifier la base rectifiée ; le contribuable répond dans les trente jours de la réception art. 224 CGI.
- 31 décembre de la 4e année
Terme du droit de reprise, compté depuis l'année où la cession a été révélée à l'administration par l'enregistrement d'un acte ou le dépôt de la déclaration art. 232-I CGI.
Une asymétrie doit être signalée. Pour les retenues à la source imputables sur le revenu global, la restitution « doit intervenir avant la fin de l'année de la déclaration » art. 241 bis-I CGI. Pour le versement provisoire, l'article 241 bis-II-C la dit faite d'office, mais ne fixe aucun délai à l'administration : un droit sans échéance.
Pièces et justificatifs
Les éléments du dossier
Le dossier repose sur les éléments suivants :
- Les actes de cession et d'acquisition : acte de vente, titre d'acquisition d'origine et, pour le réméré, les deux actes authentiques.
- Les justificatifs de la base déclarée : pièces relatives aux frais d'acquisition et aux dépenses d'investissement, seuls documents que le code impose expressément de joindre à la déclaration art. 83-I.
- Les justificatifs des sommes versées : impôt déclaré, versement provisoire et, le cas échéant, retenue opérée par la partie versante.
- Les éléments de régime particulier : pièces relatives à l'habitation principale ou aux opérations exclues, attestation de liquidation le cas échéant.
Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.
Points de vigilance
Ce qui peut faire échouer un dossier
- Confondre le minimum de 3 % et le versement de 5 % : le premier est définitif, dû même sans profit art. 144-II-1° ; le second est provisoire et restituable art. 173-I.
- Attendre une restitution qui n'a pas d'échéance : le caractère d'office de la restitution ne s'accompagne d'aucun délai opposable à l'administration art. 241 bis-II-C.
- Laisser expirer les trente jours du rachat : les conditions du réméré sont cumulatives, et le manquement à l'une d'elles ouvre la rectification art. 241 bis-II-A.
- Négliger le prix supérieur à quatre millions : la cession du logement d'habitation principale reste soumise à un minimum de 3 % sur la fraction du prix excédant 4 000 000 de dirhams art. 144-II-2°.
- Sous-estimer les sanctions du retard : le dépôt tardif est majoré de 5 % dans les trente jours, 15 % au-delà, 20 % en cas d'imposition d'office, minimum 500 DH art. 184 ; le paiement tardif l'est séparément art. 208.
On présente souvent le versement provisoire comme un prélèvement de 5 % du prix. Le texte dit autre chose : les personnes concernées versent « la différence entre le montant de l'impôt déclaré et 5% du prix de cession » art. 173-I. C'est un complément, non une taxe s'ajoutant à l'impôt déclaré.
Nous prenons le dossier en charge
Aurion établit le montant réellement dû au titre du profit foncier, identifie les sommes versées au-delà et obtient leur restitution auprès de l'administration compétente. Nous prenons en charge la contradiction lorsque la base déclarée est rectifiée. Nous traitons les situations où le remboursement tarde, sans délai légal opposable. Le dossier reste sous notre responsabilité jusqu'au versement effectif.
Faire examiner ma situation- Code Général des Impôts, édition 2026 — art. 61-II, 62-III, 63, 73, 83, 144-II, 160 quater, 161 bis-II, 161 quinquies, 173-I, 184, 208, 224, 232-I, 234 quinquies, 235, 241 bis
- Loi de finances n° 50-22 pour 2023 — versement provisoire (art. 173-I) et avis préalable (art. 234 quinquies)
- Loi de finances n° 70-19 pour 2020 — restitution après rachat à réméré
- Loi de finances n° 60-24 pour 2025 — retenue à la source de l'article 160 quater
Page à jour au 20 août 2026. Les montants et délais cités sont ceux du Code Général des Impôts dans son édition 2026.
