L'attestation exigée avant une mutation immobilière

Définition

De quoi s'agit-il

« En cas de mutation ou de cession d'immeuble ou de fonds de commerce, il est fait obligation aux adoul, notaires, avocats agréés près la cour de cassation ou toute personne exerçant des fonctions notariales : — de ne dresser aucun acte qu'après présentation d'une attestation des services de recouvrement justifiant du paiement des impôts et taxes grevant l'immeuble se rapportant à l'année de mutation ou de cession et aux années antérieures et ce, à peine d'être tenus solidairement avec le contribuable au paiement des impôts et taxes grevant ledit immeuble » art. 139-IV CGI.

Trois éléments s'en déduisent : l'attestation est une condition préalable à la rédaction de l'acte ; elle porte sur les impôts et taxes grevant l'immeuble ; sa non-production expose le rédacteur à répondre de la dette avec le contribuable.

Champ d'application

Qui est concerné

• Le propriétaire qui vend, donne ou échange un immeuble situé au Maroc : le texte ne distingue pas selon la résidence du cédant.
• L'acquéreur, dont le titre dépend d'un acte qu'aucun des professionnels visés ne peut dresser tant que l'attestation n'est pas produite.
• Les adoul, notaires, avocats agréés près la cour de cassation et toute personne exerçant des fonctions notariales, nominativement visés art. 139-IV.
• Les cessions de fonds de commerce, que le même paragraphe vise aux côtés des immeubles.

Pour un non-résident, la difficulté est matérielle : l'attestation porte sur des impositions locales dont les avis n'ont pas toujours suivi le propriétaire.

Règles applicables

Une obligation qui revient à deux moments de la chaîne

Avant la rédaction de l'acte. C'est l'obligation de l'article 139-IV, sous solidarité de paiement. Le même paragraphe impose de porter « le numéro d'article de la taxe d'habitation et de la taxe de services communaux sur les actes qu'ils dressent », puis d'indiquer « selon un modèle établi par l'administration, joint à l'acte constatant la mutation ou la cession, l'identifiant commun de l'entreprise ou le numéro d'article de la taxe d'habitation et de la taxe de services communaux, sous peine du refus d'enregistrer l'acte » — l'identifiant commun de l'entreprise suffisant lorsque l'acquéreur en dispose. Le refus est rattaché par le texte à cette seule formalité.

Au moment de l'enregistrement. « Tout acte présenté à l'enregistrement, portant mutation ou cession d'un immeuble, doit être retenu par l'inspecteur des impôts chargé de l'enregistrement, jusqu'à production d'une attestation des services de recouvrement » justifiant du paiement des mêmes impôts et taxes art. 138-I, dernier alinéa. La même pièce est exigée une seconde fois, pour un autre effet : la rétention de l'acte.

À l'inscription foncière. Le conservateur ne peut recevoir aucun acte obligatoirement soumis à l'enregistrement « si cet acte n'a pas été préalablement enregistré et accompagné d'une attestation d'enregistrement dudit acte, délivrée selon un modèle établi par l'administration » art. 139-I — rédaction issue de la loi de finances pour 2025. Cette pièce atteste la formalité et le paiement des droits, non l'apurement des taxes grevant l'immeuble.

Ce que l'article 139-IV ne fait pas. Il impose un devoir à des professions ; il ne leur réserve pas la rédaction de l'acte. « Les actes sous seing privé peuvent être enregistrés indistinctement dans tous les bureaux de l'enregistrement » art. 139-V — le même paragraphe réservant seulement la compétence du bureau : situation de l'immeuble pour les conventions de l'article 127-I-A, ressort de l'adel ou du notaire pour les actes authentiques —, et l'enregistrement obligatoire vise les conventions « quelle que soit la forme de l'acte qui les constate » art. 127-I-A. La réserve procède d'un autre texte.

Ce que le Code Général des Impôts ne règle pas

La taxe d'habitation et la taxe de services communaux sont l'objet même de l'attestation, mais leur régime n'est pas dans ce code, qui ne les mentionne que pour en tirer des conséquences : le numéro d'article sur l'acte art. 139-IV, l'inscription aux rôles valant présomption de mutation art. 141-I. Assiette, taux, abattements et exonérations relèvent de la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales. Aucun chiffre les concernant ne figure ici.

Échéances et prescription

Le calendrier

1. Avant la rédaction de l'acte

   Présentation de l'attestation au rédacteur, à peine de solidarité de paiement art. 139-IV. Le code ne fixe aucun délai de délivrance.

2. 30 jours à compter de la date de l'acte

   Enregistrement et paiement des droits pour les conventions de l'article 127-I-A art. 128-I-A ; pour les actes des adoul, le délai court de la réception de la déclaration des parties art. 128-I-B.

3. À la présentation à l'enregistrement

   L'inspecteur retient l'acte jusqu'à production de la même attestation art. 138-I. La rétention n'est pas bornée dans le temps.

4. 30 jours à compter de l'enregistrement

   Correction des informations obligatoires omises, incomplètes ou erronées dans la formalité accomplie par procédé électronique — dont le numéro d'article des deux taxes ; l'amende de 1 000 dirhams frappe la personne qui accomplit la formalité électronique, non les parties ; elle est immédiatement exigible sans procédure, mais ne s'applique pas si les omissions sont corrigées dans ce délai art. 206 bis.

5. 4 ans à compter de l'enregistrement

   Prescription en matière de droits d'enregistrement, courant « à compter de la date de l'enregistrement de l'acte ou de la convention » art. 232-IV.

Aucun texte n'impartit de délai à l'administration pour délivrer l'attestation. Les délais qui courent sont ceux de l'enregistrement et, en aval, celui dont dispose l'administration pour reprendre l'acte.

Pièces et justificatifs

Les éléments du dossier

Le dossier repose sur les éléments suivants :

• L'attestation des services de recouvrement : justifiant du paiement des impôts et taxes grevant l'immeuble pour l'année de la mutation et les années antérieures art. 139-IV et 138-I.
• Le numéro d'article de la taxe d'habitation et de la taxe de services communaux : porté sur l'acte et indiqué selon le modèle joint art. 139-IV.
• Les éléments d'identification de l'immeuble : « le numéro du titre foncier et autres informations relatives à l'immeuble (adresse, superficie, nature de l'immeuble…) », qui figurent parmi les informations obligatoires de la formalité art. 206 bis.
• Les justificatifs de paiement des taxes locales : aucun texte du code n'en fixe la liste ; ils servent à établir devant les services de recouvrement la situation que l'attestation constate.
• L'attestation d'enregistrement de l'acte : délivrée selon un modèle établi par l'administration, exigée par le conservateur art. 139-I.

Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.

Points de vigilance

Ce qui peut faire échouer un dossier