Cession d'un bien au Maroc par un non-résident

Définition

De quoi s'agit-il

Les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal au Maroc y sont assujetties à l'impôt sur le revenu à raison de l'ensemble de leurs revenus et profits de source marocaine art. 23-I-2° CGI. Le profit constaté ou réalisé sur la vente d'un immeuble situé au Maroc, ou sur la cession de droits réels portant sur un tel immeuble, entre dans cette catégorie art. 61-II CGI. Le lieu de résidence du cédant est donc sans effet sur le principe de l'imposition.

Le domicile fiscal au Maroc résulte de trois critères alternatifs : le foyer d'habitation permanent, le centre des intérêts économiques, ou une durée de séjour supérieure à 183 jours sur toute période de 365 jours art. 23-II CGI. Le code réserve en outre le cas des personnes dont le droit d'imposition est attribué au Maroc par une convention de non-double imposition art. 23-I-3° CGI.

Champ d'application

Qui est concerné

• Les Marocains résidant à l'étranger qui cèdent un bien conservé au Maroc.
• Les ressortissants étrangers propriétaires d'un immeuble ou d'un droit réel au Maroc.
• Les héritiers établis hors du Maroc qui cèdent un bien reçu par succession, le prix d'acquisition étant la valeur vénale au jour du décès art. 65 CGI.
• Les co-indivisaires d'une indivision associant résidents et non-résidents : l'assujettissement de chacun se lit dans l'article 23-I, qui vise séparément la personne domiciliée au Maroc (1°) et celle qui ne l'est pas (2°). Le code ne comporte, en matière de profits fonciers, aucune règle propre à l'indivision mixte ; il ne traite l'indivision que par le partage avec soulte art. 61-II.
• Les personnes expropriées ou dont la propriété a été transférée par décision judiciaire définitive, alors même qu'elles résident hors du Maroc.

La qualité de non-résident n'ouvre aucune exonération propre. Seules jouent celles de l'article 63 : le seuil de 140 000 DH de cessions dans l'année civile, l'habitation principale, le logement social, les droits indivis d'immeubles agricoles entre cohéritiers, les cessions à titre gratuit dans le cercle familial que le texte énumère et celles des mêmes biens revenant aux associations reconnues d'utilité publique et inscrits au nom des personnes physiques art. 63-III.

Règles applicables

Un régime de droit commun, avec une exonération pensée pour les MRE

Le profit net est la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition, ces derniers évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition sauf justification d'un montant supérieur, le tout réévalué par le coefficient de l'année d'acquisition art. 65 CGI. Le taux est de 20 % art. 73-II-F-6° CGI, sous réserve d'un minimum d'imposition de 3 % du prix de cession dû même en l'absence de profit, et d'un minimum de 3 % sur la fraction du prix excédant 4 000 000 DH lorsque la cession porte sur une habitation principale par ailleurs exonérée art. 144-II CGI.

L'exonération de l'habitation principale suppose que le bien y ait été destiné depuis au moins cinq ans au jour de la cession. Le code y assimile expressément « le logement que les marocains résidents à l'étranger conservent au titre de leur habitation au Maroc ou celui occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré » art. 63-II-B CGI. Cette qualification ne tient que « tant qu'il n'a pas été loué ou affecté à un usage professionnel ». L'exonération ne peut jouer plus d'une seule fois pendant les cinq années considérées ; une période maximum d'une année à compter de la vacance du logement est accordée pour réaliser la cession ; et le terrain n'est couvert que dans la limite de 5 fois la superficie couverte.

Le cédant qui n'a ni sollicité l'avis préalable ni établi sa déclaration sur les éléments d'une attestation de liquidation art. 234 quinquies CGI verse à titre provisoire la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession art. 173-I CGI, les opérations exonérées de l'article 63 (II et III) en étant exclues. Ce versement est restitué d'office : son reliquat après déduction de l'impôt supplémentaire émis, ou son intégralité si l'administration n'engage pas la rectification art. 241 bis-II-C.

Échéances et prescription

Le calendrier

1. Dans les 30 jours de la cession

   Remise, contre récépissé, de la déclaration au receveur de l'administration fiscale, le cas échéant en même temps que le versement de l'impôt art. 83-I et 173-I.

2. Dans les 30 jours de l'encaissement

   Variante applicable à l'expropriation, à la voie de fait et au transfert judiciaire : le délai court de l'encaissement du montant accordé.

3. Dans les 60 jours de l'acte

   Délai propre à l'apport placé sous le régime de l'article 161 bis-II art. 83-II ; tout autre apport reste dans le délai de trente jours art. 83-I.

4. 90 jours après le dépôt

   Délai maximum dont dispose l'administration pour notifier une base rectifiée et ses motifs art. 224.

5. 30 jours après la notification

   Délai de réponse du contribuable. À défaut, l'imposition est établie et n'est plus contestable que dans les conditions de l'article 235.

Ces délais ne sont ni allongés ni suspendus par l'éloignement du cédant : le code ne prévoit aucun aménagement tenant à la résidence à l'étranger.

Pièces et justificatifs

Les éléments du dossier

Le dossier repose sur les éléments suivants :

• Les titres d'origine du bien : acte d'acquisition, titre foncier ou titre constitutif de propriété, éléments successoraux et d'indivision.
• Les justificatifs des frais d'acquisition et des dépenses d'investissement : le code exige expressément que la déclaration en soit accompagnée art. 83-I.
• Les éléments établissant le droit à exonération : affectation du logement conservé au Maroc, ou occupation à titre gratuit par le conjoint, un ascendant ou un descendant au premier degré, ainsi que la durée de cette situation.
• Les éléments d'identification du cédant : identifiant fiscal, composantes du prix et des frais de cession, et pièces relatives à la résidence lorsqu'une convention est invoquée.

Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.

Points de vigilance

Ce qui peut faire échouer un dossier