Définition

De quoi s'agit-il

Les banques marocaines peuvent consentir un crédit en dirhams à un Marocain résidant à l'étranger ou à un étranger non-résident pour acquérir ou faire construire une résidence au Maroc. Le solde du prix doit être apporté en devises. L'Office des Changes indique que « ces crédits bancaires peuvent, désormais, couvrir jusqu'à 80% de la valeur du bien à acquérir, au lieu de 70% prévu auparavant », relèvement introduit par l'Instruction Générale des Opérations de Change 2026, en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

Le bénéficiaire atteste sur l'honneur qu'il ne possède pas d'autre résidence au Maroc ; le Marocain résidant à l'étranger en est dispensé.

La couverture n'est que la face visible du dispositif. L'apport en devises établit que l'acquisition a été financée en monnaie étrangère, et c'est ce financement qui attache au bien le régime de convertibilité : la faculté d'en transférer les loyers, puis le prix de vente.

Aucun numéro d'article n'est cité : la numérotation de l'instruction en vigueur n'est pas publiée de façon cohérente par l'Office lui-même, plusieurs de ses pages renvoyant encore à l'édition de 2013.

Champ d'application

Qui est concerné

  • Les Marocains résidant à l'étranger acquérant ou faisant construire une résidence au Maroc.
  • Les étrangers non-résidents dans la même situation, tenus à l'attestation sur l'honneur.
  • Les propriétaires qui envisagent une revente : c'est le financement d'origine qui commande le sort du prix de vente.
  • Les héritiers établis hors du Maroc : la succession transmet le statut de l'actif, elle ne le crée pas.

La position au regard des changes suit la résidence fiscale. L'étranger résident — ressortissant étranger fiscalement résident au Maroc — forme une catégorie distincte, soumise à des règles propres qui ne s'étendent pas aux non-résidents.

Règles applicables

Ce que le mode de financement décide

L'Office des Changes énonce que les investissements étrangers financés en devises bénéficient d'un régime de convertibilité garantissant aux investisseurs l'entière liberté de transfert des revenus produits, du produit de cession ou de liquidation, du remboursement en principal des avances en compte courant d'associés et des prêts apparentés contractés en devises, et du produit issu de la dévolution successorale. L'acquisition d'un bien immeuble figure parmi les formes reconnues d'investissement étranger ; au nombre des financements admis figurent les devises et les dirhams convertibles, apportés par le circuit bancaire.

Lorsque le régime est acquis, le transfert porte sur « la valeur nominale de l'investissement ainsi que sur la plus-value éventuelle ». La question n'est jamais de savoir combien peut sortir, mais si le bien porte ou non le régime.

Apport financé en devises

Le régime est acquis

Les loyers sont transférables une fois l'impôt marocain acquitté, et le produit de la vente l'est également, capital et plus-value compris.

La contrepartie est probatoire : le régime ne vaut que par les justificatifs du financement.

Acquisition réglée en dirhams

Le régime n'est pas acquis

Un bien payé avec des dirhams gagnés au Maroc, en espèces, ou dont le financement ne peut être justifié, ne porte pas le régime : ni les loyers ni le prix de vente ne sont librement transférables. Le sort du produit d'un tel bien dépend alors du statut de la personne et relève d'un régime distinct, que nous examinons au cas par cas.

La convertibilité ne s'obtient pas rétroactivement.

Deux points ne sont pas tranchés, et nous ne les tranchons pas. L'apport en devises portant sur une partie seulement du prix confère-t-il la convertibilité au bien entier, ou à proportion de la fraction ainsi financée ? Et comment est traitée, à la revente, la part financée par le crédit en dirhams ? Aucune des sources officielles que nous avons pu consulter ne répond ; nos recherches n'ont pas permis de trancher, et une réponse affirmative serait ici une invention.

Une faculté, régulièrement mal attribuée, existe pour les seuls étrangers résidents. L'Office des Changes prévoit « la possibilité pour les étrangers résidents de transférer les revenus d'investissements en l'absence de justificatifs de financement en devises dans la limite de 2.000.000 de dirhams par année civile pour les investissements de plus de 10 ans ». Elle ne bénéficie ni aux Marocains résidant à l'étranger, ni aux étrangers non-résidents.

L'investissement n'a pas à être déclaré à l'Office des Changes, mais les justificatifs de son règlement doivent être conservés : l'absence de formalité initiale explique que la preuve disparaisse.

Échéances et prescription

Le calendrier

  1. Avant le premier versement

    Le caractère convertible s'attache aux fonds lorsqu'ils entrent au Maroc par le circuit bancaire. C'est le moment déterminant.

  2. À l'acquisition

    Les justificatifs du financement sont constitués et doivent être conservés : aucune déclaration n'est due, mais la preuve du règlement doit pouvoir être produite.

  3. Pendant la détention

    Les revenus locatifs sont transférables lorsque le régime est acquis et l'impôt marocain acquitté.

  4. À la revente

    Le produit de la cession est traité comme un désinvestissement, valeur nominale et plus-value comprises, sous réserve, en principe, du règlement de la vente en dirhams au Maroc et du profit de cession.

Aucune des sources officielles que nous avons pu consulter ne fixe de délai d'exécution bancaire ; nous n'en annonçons aucun. En revanche, aucune contribution libératoire n'est ouverte en 2026 : la dernière fenêtre a couru du 1er janvier au 31 décembre 2024, sur le fondement de l'article 8 de la loi de finances n° 55-23.

Pièces et justificatifs

Les éléments du dossier

Le dossier repose sur les éléments suivants :

  • Les justificatifs du financement en devises : attestations bancaires et avis d'époque établissant l'entrée des fonds au Maroc — les pièces décisives, et les plus souvent manquantes.
  • L'acte d'acquisition et les pièces du titre : acte de vente et éléments relatifs à la propriété.
  • Les éléments du crédit : contrat de prêt et tableau d'amortissement, qui délimitent la part en dirhams.
  • L'attestation sur l'honneur : pour l'étranger non-résident, l'attestation de non-possession d'une autre résidence au Maroc.
  • Les justificatifs d'identité et de résidence à l'étranger : pièces établissant la position au regard des changes.
  • Les justificatifs fiscaux : preuve du paiement des impôts afférents au bien et à ses revenus.

Cette énumération est indicative.

Points de vigilance

Ce qui peut faire échouer un dossier

  • Constituer l'apport avec des fonds déjà au Maroc : apport prélevé sur un compte en dirhams, remis en espèces ou avancé par un proche résident. C'est l'erreur la plus lourde du domaine : elle prive l'acquisition du régime dès l'origine.
  • Ne pas conserver la preuve du financement : rien n'impose de constituer un dossier au départ. Des décennies plus tard, les banques ont fusionné et les archives ont été purgées.
  • Traiter un financement mixte comme une question réglée : le sort de la part financée en dirhams n'est tranché par aucune source consultable.
  • Se croire bénéficiaire d'une faculté réservée à d'autres : le transfert sans justificatifs de financement, dans la limite de 2 000 000 dirhams par année civile pour les investissements de plus de dix ans, vise les étrangers résidents et eux seuls.
  • Attendre une régularisation : aucune contribution libératoire n'est ouverte en 2026, et fonder une opération sur cette attente revient à parier sur un texte qui n'existe pas.
Une précision utile

Un « droit de transfert » plafonné est fréquemment présenté aux Marocains résidant à l'étranger comme la règle du rapatriement de leurs revenus ou du prix de vente. Aucun plafond de cette nature ne figure dans les sources officielles que nous avons pu consulter. Le régime est qualitatif : soit le bien porte la convertibilité et le transfert s'opère sans limite chiffrée, soit il ne la porte pas.

Prise en charge

Nous prenons le dossier en charge

Aurion établit si votre bien porte le régime de convertibilité, reconstitue le dossier probatoire du financement d'origine et le met en état d'être opposé à la banque. Pour une acquisition en cours, nous arrêtons la structure du financement avant le premier versement. Nous assurons le suivi jusqu'à l'exécution du transfert. Nous traitons les refus et les situations bloquées.

Faire examiner ma situation
Base légale
  • Instruction Générale des Opérations de Change 2026 — en vigueur depuis le 1er janvier 2026, publiée le 31 décembre 2025. Aucun numéro d'article n'est cité.
  • Office des Changes — communiqué du 31 décembre 2025 : couverture du crédit portée à 80 % de la valeur du bien au lieu de 70 % ; faculté de transfert des revenus d'investissement en l'absence de justificatifs de financement en devises, dans la limite de 2 000 000 de dirhams par année civile et pour les investissements de plus de dix ans, réservée aux étrangers résidents.
  • Office des Changes — réponses publiées aux questions fréquentes et pages de procédure : régime de convertibilité conditionné au financement en devises ; contenu du transfert, valeur nominale et plus-value ; absence d'obligation de déclaration de l'investissement et obligation de conservation des justificatifs ; apport en devises et attestation sur l'honneur.
  • Loi de finances n° 55-23 pour l'année budgétaire 2024 — art. 8 : contribution libératoire au titre des avoirs et liquidités détenus à l'étranger, fenêtre ouverte du 1er janvier au 31 décembre 2024, close depuis.

Page à jour au 20 août 2026. Les montants cités sont ceux communiqués par l'Office des Changes. Aucun numéro d'article de l'IGOC 2026 n'est cité : la numérotation publiée par l'Office n'est pas cohérente à ce jour, plusieurs de ses pages décrivant encore le régime par référence à l'instruction de 2013.

Ressources officielles

Fiches institutionnelles : OC · Annuaire institutionnel

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