Définition
De quoi s'agit-il
Le profit foncier est le gain constaté ou réalisé à l'occasion d'une opération portant sur un immeuble situé au Maroc ou sur un droit réel immobilier art. 61-II CGI. Le texte ne vise pas la seule vente : il range dans la même catégorie l'expropriation pour cause d'utilité publique ou résultant d'une voie de fait, tout transfert exécutant une décision judiciaire définitive, l'apport en société, l'échange tenu pour une double vente, le partage avec soulte et les cessions à titre gratuit.
Le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition art. 65 CGI. Ces derniers sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf justification d'un montant supérieur. Le prix ainsi majoré, augmenté des dépenses d'investissement justifiées, est réévalué par le coefficient de l'année d'acquisition, calculé sur la base de l'indice national du coût de la vie.
Champ d'application
Qui est concerné
- Les propriétaires, les usufruitiers et les redevables de l'impôt art. 83-I CGI.
- Les héritiers qui cèdent un bien reçu par succession, le prix d'acquisition étant la valeur vénale au jour du décès, sans égard aux actes de partage postérieurs.
- Les co-indivisaires, lorsque le partage comporte une soulte : l'impôt ne frappe alors que la cession partielle qui y donne lieu.
- Les personnes expropriées, celles dont la propriété a été transférée par décision judiciaire définitive, et celles qui apportent un immeuble à une société.
Les exonérations sont énumérées art. 63 CGI : cessions dont la valeur totale n'excède pas 140 000 DH dans l'année civile ; habitation principale détenue à ce titre depuis au moins cinq ans ; logement social affecté à l'habitation principale depuis au moins quatre ans ; droits indivis d'immeubles agricoles hors périmètre urbain cédés entre cohéritiers ; cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs, ou dans le cadre de la kafala ; cessions à titre gratuit des mêmes biens revenant aux associations reconnues d'utilité publique et inscrits au nom des personnes physiques art. 63-III.
Règles applicables
Le taux, les minimums et le versement provisoire
Le profit net foncier est imposé au taux de 20 %, sous réserve des minimums d'imposition art. 73-II-F-6° CGI. Deux minimums coexistent art. 144-II CGI : 3 % du prix de cession, dû même en l'absence de profit ; et, sur une habitation principale par ailleurs exonérée dont le prix excède 4 000 000 DH, 3 % de la seule fraction supérieure à ce montant. Une résidence principale cédée au-dessus de ce seuil n'est donc pas intégralement hors impôt.
Déclaration établie sur attestation de liquidation
Le cédant qui a sollicité l'avis préalable de l'administration art. 234 quinquies déclare et paie sur la base de l'attestation de liquidation qui lui a été communiquée.
Aucun versement provisoire n'est alors exigé, et la déclaration conforme emporte dispense de contrôle fiscal en la matière.
Versement provisoire complémentaire
À défaut d'avis préalable et de déclaration établie sur les éléments d'une attestation de liquidation, le cédant verse à titre provisoire la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession art. 173-I.
En sont exclus les opérations exonérées de l'article 63 (II et III), les apports des articles 161 bis-II et 161 quinquies et les transferts soumis à l'article 160 quater.
Ce versement est restitué d'office : son reliquat après déduction de l'impôt supplémentaire émis, ou son intégralité si l'administration n'engage pas la rectification art. 241 bis-II-C.
Échéances et prescription
Le calendrier
- Dans les 24 heures
La résiliation à l'amiable intervenue dans les vingt-quatre heures de la cession initiale échappe à l'impôt art. 62-III.
- Dans les 30 jours de la cession
Remise, contre récépissé, de la déclaration au receveur de l'administration fiscale, le cas échéant en même temps que le versement de l'impôt art. 83-I et 173-I.
- Dans les 30 jours de l'encaissement
Variante applicable à l'expropriation, à la voie de fait et au transfert judiciaire : le délai court de l'encaissement du montant accordé, non de l'acte.
- Dans les 60 jours de l'acte
Délai propre à l'apport placé sous le régime de l'article 161 bis-II art. 83-II ; tout autre apport reste dans le délai de trente jours art. 83-I. L'absence de l'un des documents exigés fait retomber le profit dans les conditions de droit commun.
- 90 jours après le dépôt
Délai maximum dont dispose l'administration pour notifier une base rectifiée et ses motifs art. 224.
- 30 jours après la notification
Délai de réponse du contribuable. À défaut, l'imposition est établie et n'est plus contestable que dans les conditions de l'article 235.
Le droit de rectification s'étend jusqu'au 31 décembre de la quatrième année dans les deux cas visés par l'article 224. Les montants versés à la suite d'une expropriation ou d'un transfert judiciaire supportent en outre une retenue à la source de 5 % du brut, imputable avec droit à restitution art. 160 quater.
Pièces et justificatifs
Les éléments du dossier
Le dossier repose sur les éléments suivants :
- Les titres d'origine du bien : acte d'acquisition, titre foncier ou titre constitutif de propriété, éléments successoraux et d'indivision.
- Les justificatifs des frais d'acquisition et des dépenses d'investissement : le code exige expressément que la déclaration en soit accompagnée art. 83-I.
- Les éléments établissant le droit à exonération : affectation à l'habitation principale, durée de cette affectation, vacance éventuelle, ou lien de parenté dans une cession à titre gratuit.
- Les éléments fiscaux du cédant et de l'opération : identifiant fiscal, composantes du prix et des frais de cession.
Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.
L'acte de cession et les titres portant sur des droits réels immobiliers sont établis par un notaire ou un adoul. Aurion fait intervenir un professionnel de son réseau, prépare le dossier déclaratif en amont et coordonne l'opération jusqu'à son terme.
Points de vigilance
Ce qui peut faire échouer un dossier
- Croire qu'une cession sans plus-value est sans impôt : le minimum de 3 % du prix de cession est dû même en l'absence de profit art. 144-II-1°.
- Perdre la qualification d'habitation principale : le logement cesse d'être considéré comme tel dès lors qu'il a été loué ou affecté à un usage professionnel art. 63-II-B.
- Négliger les limites internes de l'exonération : elle ne joue qu'une fois pendant les cinq années considérées, la cession après vacance doit intervenir dans un délai maximum d'une année, et le terrain n'est couvert que dans la limite de 5 fois la superficie couverte.
- Oublier le seuil de 4 000 000 DH : au-delà, la fraction supérieure du prix supporte 3 % alors même que la cession est exonérée art. 144-II-2°.
- Sous-estimer les suites d'une dissimulation : le cessionnaire devient solidairement responsable des droits éludés art. 181-I, la majoration étant portée à 100 % art. 186-B-2°.
- Traiter le retard comme un incident mineur : majorations de 5 %, 15 % et 20 %, minimum 500 DH art. 184, le paiement tardif étant sanctionné à part art. 208-I.
La durée exigée pour l'exonération de l'habitation principale est diversement rapportée. Le Code Général des Impôts dans son édition 2026 retient cinq ans au jour de la cession art. 63-II-B. Le code ne reproduit aucun état antérieur du texte : une durée différente n'a pas d'appui dans l'édition en vigueur.
Nous prenons le dossier en charge
Aurion détermine le profit foncier imposable, établit le droit à exonération lorsqu'il existe et prend en charge la déclaration et le paiement dus au titre de la cession. Le cabinet répond aux demandes de l'administration et conduit la procédure de rectification jusqu'à son terme. Nous assumons la responsabilité des positions retenues. Les cédants résidant à l'étranger sont traités dans les mêmes conditions.
Faire examiner ma cession- Code Général des Impôts, édition 2026 — art. 61-II, 62-III, 63, 65, 73-II-F-6°, 83 (I et II), 144-II, 160 quater, 161 bis-II, 173-I, 181, 184, 186, 208, 224, 234 quinquies, 235, 241 bis-II-C
- Loi de finances n° 60-24 pour l'année budgétaire 2025 — voie de fait, transferts judiciaires, retenue de l'article 160 quater
- Loi de finances n° 50-22 pour l'année budgétaire 2023 — durée de cinq ans, limite du terrain, versement provisoire, avis préalable
- Loi de finances n° 80-18 pour l'année budgétaire 2019 — cotisation minimale
Page à jour au 20 août 2026. Les montants et délais cités sont ceux du Code Général des Impôts dans son édition 2026.
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