Définition

De quoi s'agit-il

Sont obligatoirement assujetties à la formalité et aux droits toutes conventions, écrites ou verbales et quelle que soit la forme de l'acte, portant mutation entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, d'immeubles immatriculés ou non, ou de droits réels portant sur de tels immeubles art. 127-I-A CGI. Y figurent aussi les baux de plus de dix ans et les cessions de droit au bail art. 127-I-A (2° et 3°). Les partages de biens meubles ou immeubles relèvent d'une autre rubrique art. 127-I-B-4°, à laquelle renvoient des règles particulières, dont la majoration de l'article 184.

La base imposable est le prix exprimé augmenté des charges pour les mutations à titre onéreux, l'évaluation souscrite par les parties sans déduction des charges pour les mutations à titre gratuit, et l'actif net à partager pour les partages art. 131 CGI. Sur une donation d'usufruit ou de nue-propriété, la valeur se déduit de la pleine propriété selon un tableau légal fonction de l'âge de l'usufruitier.

Champ d'application

Qui est concerné

  • Les acquéreurs de locaux construits et de terrains, et les coopérateurs attributaires d'un lot.
  • Les donateurs et donataires, notamment dans le cercle familial du taux réduit.
  • Les copropriétaires et cohéritiers procédant à un partage.
  • Les parties à une promesse de vente ou à une vente en l'état futur d'achèvement.
  • Les héritiers et légataires, au titre des inventaires après décès et des legs.

Plusieurs opérations sont exonérées art. 129 CGI : actes faits en exécution de la législation sur l'expropriation pour cause d'utilité publique ; baux conclus verbalement ; acquisitions d'immeubles par les bénéficiaires du recasement ou du relogement dans le cadre des seuls programmes « Villes sans bidonvilles » et « Bâtiments menaçant ruine » art. 129-19° ; mutations à titre gratuit au profit des familles de Chouhadas.

Règles applicables

Les taux, le droit fixe et le nouveau droit supplémentaire

  • 4 % : acquisition de locaux construits, à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif ; le terrain suit ce taux dans la limite de 5 fois la superficie couverte art. 133-I-F.
  • 5 % : acquisition de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies ; depuis la loi de finances pour 2026, cessions de titres des sociétés immobilières transparentes et des sociétés à prépondérance immobilière non cotées art. 133-I-G.
  • 6 % : fonds de commerce, baux de plus de dix ans, baux à vie ou illimités, cessions de droit au bail art. 133-I-A.
  • 3 % : première vente de logements sociaux et à faible valeur immobilière, biens meubles, titres constitutifs de propriété art. 133-I-B.
  • 1,50 % : cessions à titre gratuit en ligne directe, entre époux, entre frères et sœurs et dans le cadre de la kafala ; partages entre copropriétaires et cohéritiers, la soulte étant taxée au taux des mutations onéreuses art. 133-I-C.
  • 1 % : inventaires après décès, délivrances de legs, actes d'adoul confirmant une convention antérieure art. 133-I-D.

Il ne peut être perçu moins de 100 DH pour les actes et mutations passibles de ces droits ; ce montant est porté à 1 000 DH pour les actes de constitution et d'augmentation de capital des sociétés et des groupements d'intérêt économique art. 133-II. Un droit fixe de 200 DH vise notamment les promesses de vente ou d'achat, le contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, les baux, les testaments et les résiliations pures et simples faites dans les vingt-quatre heures art. 135-II.

La loi de finances pour 2026 institue un droit supplémentaire de 2 % sur les actes portant mutation à titre onéreux d'immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix est supérieur à 300 000 DH, ou de fonds de commerce, dans deux cas : l'acte ne mentionne pas les modalités et références de règlement, ou le prix n'est pas réglé par l'un des moyens de l'article 11-II — chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement, procédé électronique ou compensation. Sur un règlement mixte, ce droit ne frappe que la partie payée en espèces art. 133-III CGI.

Ces actes supportent également le droit de timbre art. 249-a) CGI, au tarif fixe de 20 DH par feuille utilisée ou par document sur support électronique art. 252-II-I-7°. Ceux qui sont exonérés de droits d'enregistrement le sont aussi de timbre art. 250.

Intervention d'une profession réglementée

La rédaction de l'acte de mutation, de donation ou de partage, comme celle des inventaires après décès et des actes d'hérédité, relève du notaire ou de l'adoul. Aurion fait intervenir un professionnel de son réseau, prépare le dossier en amont et coordonne la formalité jusqu'à son terme, en concertation avec le rédacteur de l'acte.

Échéances et prescription

Le calendrier

  1. 30 jours à compter de l'acte

    Délai d'enregistrement et de paiement pour les actes de l'article 127 (I-A, B et C) art. 128-I-A.

  2. 30 jours à compter de la déclaration

    Pour les actes établis par les adoul, le délai court de la réception de la déclaration des parties art. 128-I-B.

  3. Trois mois

    Délai des actes de libéralité pour cause de mort, à compter du décès du testateur, et des ordonnances, jugements et arrêts, à compter de leur date art. 128-II.

  4. Quatre ans

    Prescription des droits, à compter de la date de l'enregistrement de l'acte art. 232-IV. Les demandes en restitution obéissent au même délai art. 241-I.

À défaut d'acte écrit, les conventions de l'article 127-I-A donnent lieu à déclaration estimative dans les trente jours de l'entrée en possession art. 136-I. La mutation est par ailleurs réalisée par l'acte lui-même, indépendamment de toute inscription au titre foncier art. 141-II : un retard à la conservation foncière ne reporte pas l'exigibilité.

Pièces et justificatifs

Les éléments du dossier

Le dossier repose sur les éléments suivants :

  • L'acte et ses annexes : acte de mutation, prix et charges, références d'enregistrement de la mutation précédente.
  • Les éléments de liquidation : nature du bien, superficie couverte lorsque le terrain est en cause, âge de l'usufruitier.
  • Les justificatifs du règlement du prix : modalités et références de paiement, dont l'omission déclenche le droit de 2 %.
  • Les attestations exigées des rédacteurs d'actes : attestation des services de recouvrement justifiant du paiement des impôts grevant l'immeuble pour l'année de la mutation et les années antérieures, et identifiants des taxes locales, que le code impose expressément d'indiquer sous peine du refus d'enregistrer l'acte art. 139-IV.

Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.

Points de vigilance

Ce qui peut faire échouer un dossier

  • Omettre les modalités de règlement dans l'acte : le droit de 2 % s'ajoute au taux ordinaire sans s'y substituer art. 133-III.
  • Tenir le seuil de 300 000 DH pour acquis : le texte vise « le prix » sans dire s'il s'apprécie par acte ou par immeuble. Le code ne tranche pas, ce qui appelle une lecture prudente sur les ventes multiples.
  • Croire l'acquéreur seul exposé : les droits pèsent sur les débiteurs et nouveaux possesseurs, mais toutes les parties sont solidairement responsables pour les actes obligatoirement soumis, et le lien de parenté inexactement indiqué dans une donation entraîne un recalcul sur le lien véritable art. 183-A.
  • Négliger les verrous procéduraux : l'acte est retenu jusqu'à production de l'attestation des services de recouvrement art. 138-I, le conservateur ne peut recevoir un acte dépourvu d'attestation d'enregistrement art. 139-I, et l'absence des identifiants entraîne le refus d'enregistrer art. 139-IV.
  • Étendre à tout acte exonéré la majoration de 0,5 % : elle ne vise que les actes exonérés se rapportant aux opérations de l'article 127 (I-A-1°, 2°, 3° et B-2° et 6°) ; ramenée à 0,25 % sous trente jours, minimum 500 DH, plafond 100 000 DH art. 184.
  • Déposer tardivement un acte non exonéré : s'appliquent alors les majorations de droit commun des actes et conventions, 5 % sous trente jours, 15 % au-delà, 20 % en cas d'imposition d'office art. 184. Le minimum est de 500 DH dans les cas des 1°, 2°, 3° et 5° du même article et de 100 DH dans celui du 4°, sans que le texte dise lequel vise l'acte enregistré.
Une précision utile

Un délai de délivrance est fréquemment attribué à l'attestation des services de recouvrement exigée avant une mutation. Le Code Général des Impôts n'en fixe aucun : les articles 138-I et 139-IV posent une obligation, non un délai.

Prise en charge

Nous prenons le dossier en charge

Aurion qualifie l'opération, détermine le droit exigible et le risque de droit supplémentaire, puis conduit la formalité d'enregistrement jusqu'à son accomplissement. Le cabinet traite les demandes de l'administration, les rectifications de base imposable et les situations bloquées avant mutation. Nous assumons la responsabilité des positions retenues. Les acquéreurs résidant à l'étranger sont traités dans les mêmes conditions.

Faire examiner mon acte
Base légale
  • Code Général des Impôts, édition 2026 — art. 11-II, 127 à 141, 183-A, 184, 232-IV, 241, 249, 250, 252
  • Loi de finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026 — droit supplémentaire de 2 % (art. 133-III), taux de 5 % sur les cessions de titres immobiliers
  • Loi de finances n° 60-24 pour l'année budgétaire 2025 — baux de plus de dix ans, attestation d'enregistrement

Page à jour au 20 août 2026. Les montants et délais cités sont ceux du Code Général des Impôts dans son édition 2026.

Ressources officielles

Fiches institutionnelles : ANCFCC · Annuaire institutionnel

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