Définition

De quoi s'agit-il

Les contribuables soumis à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers peuvent demander à l'administration fiscale un avis préalable portant sur les éléments de détermination du profit foncier net imposable et sur le montant de l'impôt correspondant ou, le cas échéant, sur le droit au bénéfice de l'exonération art. 234 quinquies CGI. Il ne s'agit pas d'une simple information : la réponse de l'administration vaut attestation de liquidation de l'impôt ou d'exonération.

Le mécanisme répond à une difficulté propre à la matière. Le profit foncier se calcule à partir d'un prix d'acquisition ancien, de frais forfaitaires ou justifiés, de dépenses d'investissement et d'un coefficient de réévaluation art. 65 CGI, et le droit à exonération dépend de conditions de durée et d'affectation art. 63 CGI. L'avis préalable permet de faire trancher ces éléments avant que la cession ne soit consommée.

Champ d'application

Qui est concerné

  • Tout cédant ayant signé un compromis de vente portant sur un immeuble ou un droit réel immobilier, dès lors que l'opération relève des profits fonciers.
  • Les cédants qui entendent se prévaloir d'une exonération, notamment celle de l'habitation principale, et souhaitent la voir reconnue avant la vente.
  • Les héritiers, dont le prix d'acquisition est la valeur vénale au jour du décès et donne fréquemment lieu à discussion.
  • Les propriétaires ayant engagé des dépenses d'investissement importantes, ou dont le titre d'acquisition est ancien.
  • Les cédants résidant à l'étranger, pour lesquels l'incertitude sur le montant dû est la principale difficulté d'une vente conduite à distance.

La demande porte sur une opération envisagée. Elle suppose donc un compromis de vente signé et une cession qui n'a pas encore été réalisée.

Règles applicables

Ce que la réponse de l'administration produit

La demande est souscrite par voie électronique, selon un modèle établi par l'administration, dans les trente jours suivant la date du compromis de vente. La réponse doit être communiquée au demandeur dans un délai de soixante jours suivant la réception de la demande, et demeure valable pour une période de six mois. Après cession, si le contribuable souscrit sa déclaration et procède au paiement sur la base des éléments de l'attestation de liquidation, il est dispensé du contrôle fiscal en matière d'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. À l'inverse, une déclaration qui n'a pas été établie sur cette base peut faire l'objet d'une rectification art. 224 CGI.

Avec avis préalable

Montant arrêté avant la vente

L'impôt est connu et liquidé avant la signature définitive. La déclaration conforme à l'attestation emporte dispense de contrôle fiscal en matière de profits fonciers.

Aucun versement provisoire n'est exigé : le cédant n'immobilise pas de trésorerie au-delà de l'impôt réellement dû.

Sans avis préalable

Versement provisoire complémentaire

Le cédant qui n'a pas demandé l'avis préalable et n'a pas déclaré sur la base d'une attestation de liquidation verse à titre provisoire la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession art. 173-I.

Ce versement est restitué d'office, en tout ou pour son reliquat, mais aucun délai de restitution n'est fixé art. 241 bis-II-C.

Ce dispositif ne doit pas être confondu avec la demande de consultation fiscale préalable art. 234 quater CGI, qui est un instrument distinct : elle est adressée au directeur général des impôts, appelle une réponse dans un délai ne dépassant pas trois mois, et n'est ouverte que pour les montages juridiques et financiers portant sur des projets d'investissement, les restructurations d'entreprises et de groupes, les opérations entre entreprises liées situées au Maroc et les opérations susceptibles de constituer un abus de droit. Une vente immobilière entre particuliers n'entre dans aucun de ces cas.

Intervention d'une profession réglementée

Le compromis de vente et l'acte de cession qui lui fait suite portent sur des droits réels immobiliers et sont établis par un notaire ou un adoul. Aurion fait intervenir un professionnel de son réseau, prépare la demande en concertation avec lui et coordonne l'opération jusqu'à son terme.

Échéances et prescription

Le calendrier

  1. Dans les 30 jours du compromis

    Fenêtre de dépôt de la demande, par voie électronique et selon un modèle établi par l'administration. Le point de départ est la date du compromis de vente, non celle de l'acte définitif.

  2. 60 jours suivant la réception

    Délai dans lequel la réponse valant attestation de liquidation de l'impôt ou d'exonération doit être communiquée au demandeur.

  3. Six mois

    Durée de validité de la réponse. Au-delà, la position communiquée cesse de couvrir l'opération.

  4. Dans les 30 jours de la cession

    Déclaration remise contre récépissé au receveur de l'administration fiscale et paiement de l'impôt art. 83-I et 173-I, sur la base des éléments de l'attestation.

  5. 90 jours après le dépôt

    Délai de rectification, réservé à l'hypothèse d'une déclaration qui n'a pas été établie sur la base de l'attestation art. 224.

Les personnes ayant rédigé ou concouru à la rédaction d'un acte soumis à l'enregistrement doivent donner lecture aux parties des dispositions des articles 83, 173-I et 234 quinquies, entre autres art. 139-VI CGI. Cette lecture informe ; elle ne dispense d'aucun délai.

Pièces et justificatifs

Les éléments du dossier

Le dossier repose sur les éléments suivants :

  • La présentation de l'opération envisagée : description des éléments relatifs à la cession projetée, document que l'article 234 quinquies impose expressément de joindre à la demande.
  • Les pièces justificatives relatives à la détermination de l'impôt ou à l'exonération : le même article les exige ; leur contenu n'est pas énuméré par le code, et couvre en pratique le titre d'acquisition, les frais, les dépenses d'investissement et les éléments du prix de cession.
  • Les éléments propres à l'exonération invoquée : affectation du bien, durée de cette affectation et, le cas échéant, lien de parenté.
  • Tout autre document ou renseignement justifiant la demande : le texte laisse cette catégorie ouverte.

Cette énumération est indicative ; la composition exacte du dossier dépend de la situation.

Points de vigilance

Ce qui peut faire échouer un dossier

  • Compter le délai depuis l'acte de vente : les trente jours courent de la date du compromis. Une demande formée après la vente est hors du dispositif.
  • Laisser expirer la validité de six mois : une cession retardée au-delà de ce terme ne bénéficie plus de la position communiquée.
  • Croire la dispense de contrôle acquise en toute hypothèse : elle suppose que la déclaration et le paiement reposent effectivement sur les éléments de l'attestation de liquidation.
  • Confondre les deux dispositifs : la consultation fiscale préalable de l'article 234 quater, avec sa réponse en trois mois, ne couvre pas la cession d'un bien par un particulier.
  • Renoncer à la demande sans en mesurer l'effet : à défaut, le cédant acquitte, outre l'impôt déclaré, la différence entre celui-ci et 5 % du prix de cession art. 173-I, ce complément étant ensuite restitué d'office mais sans délai fixé.
Une précision utile

Les deux délais du dispositif sont fréquemment intervertis. Le Code Général des Impôts dans son édition 2026 est explicite : trente jours constituent la fenêtre de dépôt ouverte au contribuable à compter du compromis de vente, et soixante jours le délai de réponse de l'administration à compter de la réception de la demande.

Prise en charge

Nous prenons le dossier en charge

Aurion apprécie l'opportunité de l'avis préalable au regard de votre cession, constitue le dossier et porte la demande devant l'administration fiscale. Le cabinet assure le suivi de la position obtenue jusqu'à la déclaration et au paiement qui s'y conforment. Nous assumons la responsabilité des éléments soumis et des positions retenues. Les cédants résidant à l'étranger sont traités dans les mêmes conditions.

Faire examiner ma cession
Base légale
  • Code Général des Impôts, édition 2026 — art. 63, 65, 83, 139-VI, 173-I, 224, 234 quater, 234 quinquies, 241 bis-II-C
  • Loi de finances n° 50-22 pour l'année budgétaire 2023 — création de l'avis préalable en matière de profits fonciers et du versement provisoire
  • Loi de finances n° 68-17 pour l'année budgétaire 2018 — demande de consultation fiscale préalable

Page à jour au 20 août 2026. Les montants et délais cités sont ceux du Code Général des Impôts dans son édition 2026.

Ressources officielles

Fiches institutionnelles : ANCFCC · Annuaire institutionnel

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